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2013年06月19日

要注意!住宅ローンの借り方と借り換えのポイント解説します!

アベノミクス効果で消費税増税が見込まれており、住宅購入のタイミングを「今でしょ!?」と決断されたお客さまからの“住宅ローン”についてのご相談が増えています。
ご相談で多い、住宅ローン検討の3種の神器(?)、“金利”・“繰り上げ返済”・“借り換え”について、取り上げてみます。

住宅ローンでご相談の多い項目としては、次の3つがあげられます。
○金利
○繰り上げ返済
○借り換え

“金利”という言葉をよく耳にするけど、ちょっと苦手意識がありませんか?

住宅ローンを語る上で大前提となる“金利”。まず金利について考えてみましょう。

金利とは、そもそも資金の貸借の対価あるいは貸借される資金の使用料のこと、いわゆる利子あるいは利息です。一言でいえば、お金の貸し借りに発生する手数料。手数料というとそんなに高額な印象はありませんが、住宅ローンは計算される基盤の金額が大きいため、この金利がわずか0.1%の違いで、返済額が100万円単位で変わってくることが少なくありません。また、住宅ローンで借り入れの返済額以外にも発生し、見過ごしがちなものが“融資手数料”や“団体信用生命保険料”です。これらについても、別途支払うのか、金利に加算されるのかも確認しておく必要があります。

例えば、4000万円の住宅ローンを35年で借りた場合、毎月の返済額と総返済額は、わずかな金利の差でも下図のような違いとなります。(事例はすべて月々の返済額が固定の場合です。)
201306chie_01.png

総返済額の差額を確認してみると、年1%の場合と年3%の場合では、なんと差額約1720万円!金利の違いがもたらす影響の大きさに驚きです。

現在、変動金利商品だと「0.875%~1%」、固定金利商品だと「2%~2.5%」を選択する方が多いですが、それぞれ、そのまま金利が変わらないとすると、毎月の返済額は「2.2万円!」、総返済額は、「900万円!」も違います。「900万円」もあれば、リフォームもできますし、車も買えます。老後に向けた資金計画も余裕が出てきます
0.1%の差で100万円単位で返済総額に違いがでる可能性がある、ということを踏まえ、住宅ローンの検討時には、金融機関や商品の選択を慎重に行いましょう。まずは、検討時の金融機関毎、商品毎の金利の違いを調べ、ご自身で紙などに書き出してみると、整理がつきますね。

住宅ローン金利には大きく分けて3種類。
変動金利型・・・年2回の金利見直し、5年毎に返済額が変動。
全期間固定型・・・返済の全期間の金利を固定したもの。
固定金利選択型・・・一定期間は固定金利、その後、変動に移行します。金融機関によっては、一定期間後の金利が再度固定か変動か選択できる場合も。

返済方法もひとそれぞれの好みや思いがあって選択するものです。どれが良くて、どれが悪い、というものはなく、それこそ十人十色です。

住宅ローンと繰り上げ返済、ライフプラン上での密接な関係

住宅ローンを組む時に、金利の次に重要な要素が“繰り上げ返済”。繰り上げ返済とは、余裕資金ができた際に、早めに借りたお金を返すことです。繰り上げ返済を行う事のメリットがいくつかありますので、順番にご紹介いたします。

まず、タイミング。いつ繰り上げ返済を行うかは、意外と重要です。
繰り上げ返済を検討される方に多いタイミング選択では、以下の3つが代表的です。

・まとまった資金が「たまたま」できたとき
・まとまった資金を「積極的に貯金」していたとき
・親族からの贈与を受けたとき

ただ、まとまった資金が「たまたま」できたときや、親族からの贈与に関しては、自分以外の方の状況に左右される為、優先的に是非考えたいのが、ズバリ!『積極的に貯金する!』です。金融商品の中には、住宅ローンの金利以上の運用成果を出すものもありますので、10年くらいの期間を目途に、貯金・資産運用へのチャレンジを検討されるというのもひとつの手です。

また、一般消費者にはあまり機会としては多くはありませんが、贈与を受ける場合には、毎年110万円の非課税枠がありますので、その資金を返済にまわしてもいいですね。配偶者の方やお子様には住宅購入資金の課税の繰り延べや減税の特例もあります。

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それでは、先ほどの、35年・4000万円ローンを、返済期間短縮型で、「10年後に100万円」繰上げ返済した場合、どれくらいの効果があるかみてみましょう。(手数料等は考慮していません)
201306chie_02.png

*短縮年月数とは、今回の繰上げ返済によって、返済する期間が短縮される月数です。多ければ多いほど総返済額も減ります。

10年後に100万円を返済しただけで、一番低い年利0.875%の場合でも、約23万円の効果が出る予測であることがわかります。そう、これが繰上げ返済額の効果です。繰り上げ返済の一番のメリットは、当初見込んでいた返済期間より短く(早く)、金額を多く(まとめて)返済することにより、金利の削減効果が得られる、という点です。繰り上げ返済には、期間の繰り上げと金額の繰り上げなど、方法は様々。方法の選択も、ひとそれぞれ、ということです。

さて、そんな繰り上げ返済、もちろん良いことばかりではありません。
一般的に繰り上げ返済額のポイントは3つ。

は・よ・か!
・・・早めにやる
・・・手持ちの資金に余裕を忘れずに(余裕がない時は先送りにしましょう)
・・・繰り上げ返済手数料を確認する

金融機関ごと、商品によっては、預金にしておくだけで自動的に繰り上げ返済と同じ効果が得られるものなど、さまざまなタイプがあります。是非、一度、現在ご契約の金融機関に相談してみてはいかがでしょうか。メリットのある情報が得られる可能性があります。繰上げ返済も資産運用のひとつ。無駄を省き、貯蓄をしっかり行い備えましょう。

原則として重要なのは、ご自身のライフプランとリンクした資金計画を踏まえた繰り上げ返済時期の検討です。今後、預貯金残額の推移、入学や結婚などの今後のライフイベントや旅行や習い事などを踏まえた充実した生活の計画をある程度たて、無理なく繰り上げ返済が行えるタイミングはひとそれぞれです。無理のない、余裕を持った計画、これが繰り上げ返済検討の肝です。
大袈裟に感じるかもしれませんが、ご自身の『キャッシュフロー表』を作成してみるのも一つの手です。最近は無料で個人のキャッシュフロー表作成を請け負うサービスやサイトがたくさんあります。弊社でもFPによるキャッシュフロー表の作成とライフプランシミュレーションを行うことができます。是非、一度、お試しください。(「お問合せ・ご相談」ボタンよりお申込みください。)

住宅ローン 返済額減少テク “借り換え”

金利も検討して選んだ、繰り上げ返済も計画した、最後のテクは“借り換え”です。

“借り換え”とは、ズバリ、金利変動のタイミングに合わせ、借り入れする金融機関を変更して、返済総額を減少させよう、という方法です。考え方は金利の考え方と似ています。
借り換え検討のきっかけ、それは、ほとんどのお客さまに「金利を低くしたい」、「返済額を減らしたい」というニーズがあるからです。
住宅ローン借り換えランキングのサイトも登場しています。それだけ、ニーズが高まっているということでしょうか。

ここで大きな問題になるのが、『変動金利から固定金利への借り換え』です。

ここ数カ月、アベノミクスによって、住宅ローンのおおもとの金利となる“長期金利”が上昇しています。しばらく低金利であったため、金融機関は、見た目の金利が低く、お客さまに売りやすい、けれど、金利上昇時にもしっかり金融機関の利益を確保できる“変動金利”を推進してきました。ここだけの話、変動金利と固定金利の販売では、銀行内の営業社員の評価が10倍以上違う銀行もあります。その“変動金利”が、金利上昇によって上昇する可能性があるのです。反面、本当に今後金利が上がり続けるの?といった疑問もあります。

例をあげてみると、変動金利から固定金利に借り換えするとなれば、金利「0.875%」→金利「2%」に借り換えすることが多くなります。さて、その場合、住宅ローン金利のおおもととなる“長期金利”が2%あたりまで上昇するのか?といった問題になります。みなさんはどう思われますか?

教科書的にいえば、“金利が上昇する(あがる)時”というのは、「株式市場が活性化し、景気がよくなっている。(上向いている。)物価上昇(インフレ)の流れがある。」状態をいいます。景気がよくなるということは、「従業員の給料が上がり、金利のアップに耐えられる」という前提です。

確かにここ最近の株式市場は、最悪の状況から抜け出し、ようやく株価もあがってきました。それに伴って、長期金利も上昇してきました。そして現在、ちょっとした調整基調になっています。少しやっかいなのは、日本の株価は、アメリカを中心とした世界の動きに多くの影響を受けている状態ということ。そのため、今後金利が上がるかどうかということについては、“アメリカの景気”、中でも“アメリカの雇用情勢”を確認することがとても大切な要素となってきます。アメリカの雇用情勢が好転するとドルに人気が出て、ドルが買われ、円安になります。円安になると、日本の株式市場の活性化し、長期金利が上昇します。そして住宅ローン金利も上昇、という流れとなります。

現在、日銀が懸命に長期金利のバランスをとる動きをしていますので、急激な金利の上昇は考えづらいと思いますが、万が一、アベノミクスの成長戦略が機能せず、日本の将来が不安視され、国債が発行しづらくなるような状況となった場合には、急激な金利の上昇が考えられますのでご注意下さい。
※国債(政府の借金)が発行しづらくなるという事は、国(政府)にお金を投資する人が減り、金利を高くしてでも国債を発行しようとせざるを得ない状況に陥ってしまうということも含んでいます。

住宅ローン 検討のポイント まとめ

今までのことを踏まえたポイントは3つ。

金利は0.1%でも無駄にせず、しっかりチェック!
繰り上げ返済は、手数料などもチェックし、「繰り上げ返済貯金」プランも実践!
金利上昇は、アメリカの雇用・為替相場・株式相場と、アベノミクスの実行度をチェック!

この3つを中心に日頃のニュース・新聞に着目してみると、無駄を省いた住宅ローン金利動向とのお付き合いができるのではないでしょうか。

最後に、とある銀行では、住宅ローンの契約の70%を“借り換え”が占めているそうです。金利が低くなって返済額が減るというメリットももちろんありますが、かたや金利の変動で損をしてしまう、手持ちの資金が苦しくなってしまう・・・などのデメリットも当然持ち合わせているということはお忘れなく。

金利の仕組み・繰上げ返済の仕組み・貯蓄の仕組み・世の中の経済の仕組みを少しずつでも把握し、少しでも皆様の生活が豊かになることを願います。

なお、弊社セゾン保険サービスでは、ファイナンシャルプランナーが、「アベノミクスに連動した」皆様の貯蓄戦略、資産運用戦略、リスクマネジメント戦略のお手伝いをしております。

・月々、いくらくらいの保険料が適正なの?
・結婚資金はどれくらい準備しておけばいいの?
・教育資金はどれくらい準備しておけばいいの?
・住宅ローンってどれくらいの負担になるの?
・どの金融商品で積立を行えばいいの?
・今後金利ってどうなるの?
・外貨で運用したほうがいいの?外貨の保険っていいの?
・病気やケガにそなえる保険はどういうのがいいの?
・わが社の従業員向け福利厚生制度はどのようにしたらいいのか?

等のご質問がある際は、ぜひ弊社へお声かけ下さい。
現状の再確認と今後のより良い生活に向けた計画のお手伝いをさせてください。一緒に最適なプランニングを行いましょう。
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